Az elmúlt években a lakáspiaccal kapcsolatban többször is írtunk itt a blogon. Ez nem véletlen. Az egyik legfontosabb piacról van szó, ami a gazdaság minden területére kihat. A tranzakciók nagyjából felét a bankrendszer finanszírozza, de magukat a lakásprojekteket is részben bankhitelből indítják el a fejlesztők. Vagyis a bankrendszer közvetlenül érintett a lakáspiaci folyamatok alakulásában. Az építőpar az egyik legnagyobb foglalkoztató, és a GDP-ből való részesedése sem elhanyagolható. A lakásállomány szerkezete emellett meghatározza az állami infrastruktúrával szembeni igények alakulását, a mobilitás helyzetét, de még részben az energiafogyasztás alakulását is. Vagyis a piac fontosságának megfelelően adunk teret a témának. Több mint két éve írtam itt arról a jelenségről, hogy a Covid kezdete után megfigyelt kiköltözési hullám a nagyvárosok csökkenő népessége mellett a környező településeken okoztak jelentős áremelkedést, amit találóan „fánk-hatásként” neveztek el.
A Covid kezdete azonban már több mint 4 éve volt, és a fenti megfigyelés alapvetően a 2020-as évre vonatkozott. Vajon mennyiben változott azóta a helyzet? Visszarendeződött már minden a rég megszokott kerékvágásba? Emellett fontos kérdés, hogy ez egy speciális amerikai jelenség, vagy Európára is igaz lehet? A Covid elején például Magyarországon is növekedett a kereslet a kertes házak iránt a lezárásokra adott reakcióként.
Nina Biljanovska és Giovanni Dell’Ariccia (2023) tavaly év végén megjelent tanulmánya pontosan ezzel a kérdéssel foglalkozik. Vagyis egyszerűen megfogalmazva azt nézték, hogy az évtizedes tapasztalat, miszerint a belvárostól mért távolság negatív kapcsolatban van a négyzetméterárral, mennyire áll fenn jelenleg (természetesen kontrolláltak minden egyéb lényeges tulajdonságra, ami egy lakóingatlan árát befolyásolja). A korábbi tanulmányokhoz képest lényegesen hosszabb, 2022 végéig tartó időszakon végeztek becsléseket. Ez azért fontos, mert a Covidot közvetlenül követő időszakban a járványra adott természetes, azonnali reakcióként lehetett értelmezni a kiköltözést. Az otthoni munkavégzés által megadott lehetőségre, és a bezártságra is logikus válasz volt a külsőbb, de közben nagyobb, szabadabb ingatlanok választása. 2022-ben viszont már egyre kisebb volt a Covid közvetlen hatása. Az ekkor látott hatások sokkal erőteljesebben szólnak a várt jövőnek.
A tanulmány nemcsak a hosszú idősor miatt izgalmas, hanem földrajzi lefedettsége is újszerű. A szerzők vizsgálata nem csak Amerikára korlátozódott, hiszen a legnagyobb amerikai városok (top 30) mellett 6 egyesült királyságbeli, 3 francia és 2 dán város is bekerült a becslésbe.
Az alábbi ábrán látható, hogy az eredmények érdemi különbséget mutatnak az európai és az amerikai piac esetében. Az USA-ban a központtól mért távolság negatív koefficiense (ami azt fejezi ki, hogy minél távolabb van egy lakóingatlan a központtól, annál olcsóbb) érdemben és folyamatosan csökkent. Vagyis a távolabbi lakóingatlanok relatív ára folyamatosan nőtt a központhoz képest, és ez a konvergencia 2022-ben sem állt meg a Covid után nyitás ellenére sem. Dániában, az Egyesült Királyságban és Franciaországban viszont nem látható ez a „fánkhatás”. A távolság negatív koefficiense inkább stagnált, vagy csak enyhén nőtt a vizsgált időszakban.
Becslési eredmények a négy ország jelentős területeinek ingatlanpiacaira
Forrás: Biljanovska és Dell’Ariccia (2023)
Az eredmények magyarázatára a szerzők két hipotézist vázolnak fel. Az egyik szerint az Egyesült Államokban lényegesen nagyobb a területbeli különbség a központi és kertvárosi ingatlanok között. Igazolják, hogy Európában, mivel nagyobb a népsűrűség, általánosságban igaz, hogy a központtól távolodva sem lehet érdemben nagyobb lakóingatlanokat találni. Ezzel szemben az Egyesült Államokban a belvárostól távolodva sokkal nagyobbak az ingatlanok. A másik inkább társadalmi szempontokra hívja fel a figyelmet. A szerzők megállapítják, hogy az USA-ban jellemzően a kertvárosi területeket is felső-középosztálybeli családok lakják, amihez megfelelő szolgáltató szektor épült ki. Európában ezzel szemben jóval heterogénebb a lakosság összetétele az agglomerációban, ami különösen a gazdagabb családokat távoltarthatja ezektől a területektől, csökkentve a keresletet.
A megállapítások mindenképp izgalmasak az egész ingatlanpiacra nézve. A nagyvárosok belső területeinek tartós alulhasználata ugyanis jelentős hatással lehet a kereskedelmi ingatlanokra is. A kiköltözés, mint új trend fennmaradása nemcsak a lakások értékét határozza meg, de az irodák és az erre épülő egyéb szolgáltatók lehetőségeit is. Ha a belső területek lakossága tartósan csökken, az a kiskereskedelmi egységek, vendéglátóhelyek és az irodák értékét is csökkenti. A fenti eredmények így az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi problémáit is részben megmagyarázzák.
Banai Ádám
Hivatkozások:
Nina Biljanovska és Giovanni Dell’Ariccia (2023): Flattening the Curve and the Flight of the Rich: Pandemic-Induced Shifts in US and European Housing Markets, IMF Working Paper WP/23/266, December 2023
Borítókép: pixabay.com
The post Fánk-hatás 2.0 appeared first on Economania blog.