Jelen bejegyzés egy személyes tapasztalaton keresztül inspirálódott. A lakáshitel-szerződésem aláírásakor a banki hitelügyintéző ismertette a szerződés feltételeit, kérdésemre külön kitérve az előtörlesztés részleteire. A szerződés vonatkozó pontjainak részletezése után szó szerint az alábbi “jótanács” hangzott el: “Azt szoktam javasolni az ügyfeleknek, hogy négy éven belül csak akkor törlesszenek elő, ha ötösük van a lottón.” Mivel nem lottózom, az intelem szerint négy évig nekem biztosan nem kéne előtörlesztenem. Miért nem, és főképp miért pont négy évig nem?
Magyarországon a lakáshitelek többségében annuitásosak, azaz a hitel összegét egyenletesen, hónapról hónapra megegyező részletekben kell megfizetni. Ennek egy módosított változata a türelmi idős törlesztés, ami annyiban különbözik, hogy a türelmi időben egy kisebb fix összeget kell csak fizetni a kamat törlesztésére. Ezekkel a konstrukciókkal ellentétben áll az amortizációsan törlesztett hitel, mely esetén a tőkéből törlesztünk periódusonként egyenlő mértékben. Utóbbi esetén a törlesztő a futamidő első periódusában a legmagasabb, majd folyamatosan csökken. Adott kamatláb mellett az az érvényes, hogy minél kedvezőbbnek tűnik a törlesztési terv számunkra, valójában annál drágább a konstrukció, mivel a kényelmi funkciók miatt több kamatot fizetünk.
Online számos kalkulátor található, akár magyar nyelven is, így aztán könnyen utánaszámolhatunk, hogyan néz ki egy hitelügylet cash flow táblája. Az egyszerű annuitásos törlesztés példájánál maradva, egy 20 millió forintos, 20 évig fix kamatozású, 6 százalékos kamatú hitel havi törlesztője 143.460 forint (kerekítve). Ezt az összeget kell minden hónapban befizetnünk, ám az jelentősen változik, hogy mennyi kamat, illetve mennyi tőketartalma van a részletnek a hátralévő futamidő függvényében. A példát ábrázolva a következőt kapjuk:
Egy 20 éves lejáratú, 20 millió forintos, fix 6 százalékos kamatozású hitel törlesztőrészleteinek komponensei
Az ábrán látható, hogy a törlesztők az első 8 évben több kamatot tartalmaznak, mint tőketörlesztést, a reláció pedig a 101-dik hónapban fordul át. Adja magát a felismerés, hogy minél előbb törlesztünk, annál több kamatot tudunk megspórolni. De akkor miért kapunk mégis ezzel ellentétes tanácsot?
A bank természetesen tisztában van azzal, hogy az előtörlesztés nekünk kedvez, így ez a művelet sem ingyenes, jellemzően az előtörlesztett tőke 1-2 százalékát számítják fel. Bár a tisztán közgazdasági definíció szerint a kamat a hitel ára, a THM és a kamat közti különbség a gyakorlatban azt jelenti, hogy egyéb költségek is vannak. Ilyen például a közjegyzői és értékbecslési díj, vagy az úgynevezett hitelfolyósítási jutalék, mely 1 százalék, de maximum 200 ezer forint. A magyar gyakorlat jelenleg az, hogy a bank ezeket a díjakat elengedi a folyósítás után, viszont, ha valaki meghatározott időn belül előtörleszt, akkor mégis meg kell fizetnie ezeket a tételeket. A tanács tehát mégis jónak tűnik, hiszen a bank nekünk spórol pénzt, nem igaz?
A korábbi példával számolva, ha a 13. hónapban, azaz 1 év után előtörlesztünk akár 350 ezer forintot, akkor máris megspórolunk nagyjából 31 ezer forintot, figyelembe véve, hogy meg kell fizessük az eredeti 200 ezer folyósítási jutalékot, illetve az előtörlesztés költsége 3500 forint, ha 1 százalékos költséghányaddal számolunk. Ez nem tűnik soknak, lehet, nem éri meg 31 ezer forintért vesződni a papírmunkával… A továbbiakban azonban minden előtörlesztésnél már csak az 1 százalék költséget kell figyelembe vegyük, így a megtakarítás már sokkal arányosabb lesz az előtörlesztett összeggel. Minél hamarabb, minél többet törlesztünk, annál többet spórolunk. Ha egy év után 3 millió forintot tudunk letenni, akkor azonnal közel 1,8 milliót spóroltunk összesen a kamatokon. Ez a valódi oka, hogy a bank miért nem akarja hamar visszakapni a pénzt.
Könnyű belátni, hogy a legtöbb esetben nekünk kedvez, ha előtörlesztünk. Miért működik mégis gyakran a banknak kedvező „jótanács”? A válasz az, hogy a bank komoly pszichológiai hadviselést folytat ellenünk. A gazdasági pszichológia veszteségkerülés („loss aversion”) néven ismeri a jelenséget, amit a bank kihasznál. Számtalan kísérlet kimutatta, hogy az emberek nem szeretik elveszteni, amit már egyszer megkaptak, még akkor sem, ha összességében nem járnak rosszabbul. A megkapott kedvezményt nem akarjuk visszafizetni, még akkor sem, ha utána mi járunk jól.
Mindenesetre remélem, hogy írásommal gondolkodásra buzdítottam az Olvasót, és a saját feltételei ismeretében kiszámolja, hogy érdemes-e előtörlesztenie. A válasz, szinte biztosan: igen.
Jelen írásom nem befektetési tanácsadás. Az Olvasó saját felelőssége a megismert információ bármilyen felhasználása.
Barkó Tamás
MNB Intézet
Doktori fokozatát a Tilburgi Egyetemen szerezte 2018-ban. Tanulmányait követően posztgraduális kutatóként dolgozott a Mannheimi Egyetem vállalati pénzügyek tanszékén, majd 2020-ban a frankfurti vállalati szektorban helyezkedett el. 2022 óta kvantitatív kutatói pozíciót tölt be a Quoniam Asset Management GmbH-nál. 2023 óta dolgozik az MNB Intézetben.
Borítókép: pexels.com
The post Mikor érdemes hitelünket előtörleszteni? appeared first on Economania blog.